PIJAR MEDIA, JAKARTA — Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyelaraskan empat simpul dalam proses peralihan hak atas tanah untuk memberikan kepastian waktu pelayanan kepada masyarakat. Melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), proses tersebut ditargetkan selesai paling lama 10 hari.
Empat simpul yang terlibat dalam proses tersebut meliputi penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan banyaknya pihak yang terlibat selama ini dapat menimbulkan perbedaan persepsi mengenai perhitungan waktu penyelesaian peralihan hak atau balik nama sertipikat.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” kata Asnaedi saat ditemui awak media di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/08/2026).
Untuk menyamakan persepsi sekaligus mempercepat layanan, Kementerian ATR/BPN menerapkan PERINTIS dengan target penyelesaian maksimal 10 hari. Sebelum diterapkan, kementerian telah meneliti setiap tahapan pada empat simpul yang terlibat dan merumuskan sejumlah langkah percepatan.
Pembenahan dimulai sejak tahap sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan. Pada tahap pengecekan berkas awal, PPAT diminta memastikan penjual dan pembeli telah menyatakan kesiapan untuk hadir saat penandatanganan akta.
Selain itu, penjual dan pembeli harus memahami biaya yang harus dibayarkan serta mengetahui bahwa setelah proses pengecekan masih terdapat tahapan lain yang harus diselesaikan.
“Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelas Asnaedi.
Setelah pengecekan selesai, pembeli melanjutkan proses pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) melalui dinas pendapatan daerah. Pada saat yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan waktu tiga hari kepada pemerintah daerah untuk melakukan validasi dan menyatakan apakah pembayaran BPHTB dapat diterima atau tidak.
Namun, untuk mengejar target penyelesaian 10 hari, para pihak diminta melakukan pembayaran pajak sejak hari pertama proses.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” ujar Asnaedi.
Dalam tahapan validasi BPHTB, diterapkan mekanisme fiktif positif sebagai salah satu aturan untuk menjaga kepastian waktu pelayanan. Mekanisme ini memungkinkan proses dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan dalam tenggat dua hari. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta.
Berkas kemudian diverifikasi di Kantor Pertanahan dengan jangka waktu maksimal tiga hari. Setelah akta terverifikasi, diterbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) melalui Surat Perintah Setor (SPS).
Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan berkas fisik ke Kantor Pertanahan.
Setelah pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat dalam waktu dua hari kerja. Status sertipikat dapat dicek melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Asnaedi mengatakan Kantor Pertanahan juga menerapkan prinsip first in, first out. Berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa.
“Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS,” ungkapnya.
Menurut Asnaedi, setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Begitu pula dengan penyerahan dokumen fisik oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan.
Layanan PERINTIS dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan.
Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atas tanah.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
(Rian)
